家計・暮らし

中古戸建を購入する前に注意しておきたいチェックポイント9つを購入した筆者の体験を元に解説します!

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突然ですが今、中古の戸建を購入しようかなと思ってはいませんか?もしそうであれば、購入前に大事なポイントをしっかり確認しないと後で後悔することになるかもしれません。。。

中古の戸建住宅は、築年数が同じでも、住んでいた人がきちんとメンテナンスをしていたかどうかで家の状態が大きく変わってきます。だからこそ、中古住宅は見極めが難しいんですよね。

一生に一度かもしれないマイホーム購入。絶対失敗したくないですよね!

そこで、実際にたくさんの中古戸建を内覧し、理想の家に出会った筆者が、中古戸建を購入する前に注意しておきたいチェックポイントを解説 します!(なお、後半では購入経験がある4名から「チェックしておけばよかった事」「失敗した事」「チェックしておいてよかった事」を聞いてみましたので、気になる方はみてくださいね。)



チェックポイント1、外壁塗装歴・屋根塗装歴を確認しよう!

家を雨風から守ってくれる外壁と屋根。これを きちんとメンテナンスしているかどうかで、家の寿命は大きく変わってきます 。外壁塗装と屋根塗装を定期的に行っているかどうかはとっても重要なんです!必ず不動産業者に確認してもらいましょう。

中古戸建を購入後も外壁と屋根のメンテナンスは必要です。 きちんと塗装歴を確認しておけば、次は何年後に外壁塗装と屋根塗装をすれば良いのかわかり、適切なメンテナンスができる ようになります。

いくらかかる?外壁塗装と屋根塗装の予算(筆者の場合)

筆者が購入した中古戸建は、前回外壁塗装をしたのが約12年程前でした。計算すると購入して2年後に外壁塗装と屋根塗装をしていました。

床面積約100平米の木造2階建ての我が家の外壁・屋根塗装は足場代等を含めて総額で税込約70万円程かかりました。使用したのはシリコン塗料です。

家のメンテナンスは思っている以上にお金がかかります。中古戸建を購入したは良いけど、「出費がかさみ家計がカツカツ!」という事態にならないよう、 購入後のことも考えることが大切です。

チェックポイント2、リフォーム歴を確認しよう!

中古戸建は、オーナーが過去にリフォームをしている場合があるため「いつどんなリフォームをしているのか」チェックしたほうが良いです。

リフォーム歴を確認しないと思わぬ不便に遭遇することもある(筆者体験談)

筆者が購入した中古戸建は、売主が購入後に床暖房にしました。既存の床の上に更に床板を貼って床暖房にしたため、キッチンにあった収納床が塞がれていたのです。

床下に潜る場合、多くはキッチンの収納床から入るようにできているそうなのですが、我が家はそれが塞がっていたため、階段下にある収納の床を剥がして出入りしなければなりませんでした。

このような思わぬ不便なことがあるかもしれないので、リフォーム歴とその内容は絶対チェック してください。

チェックポイント3、床下の状態を確認しよう!

中古戸建物件は、見えない部分がたくさんありますよね。その中の1つが床下です。

床下状態の良し悪しは、家の寿命に大きく関わります。外見が立派でも、床下の劣化が激しいと、家の寿命は短くなってしまうんです。

本気で購入を検討した際には、床下の状態も確認 しましょう。不動産業者に「床下の状態を確認してから購入を検討したい」とお願いしてください。

チェックポイント4、給湯器の年式を確認しよう!

お金がかかる家の消耗品の一つに給湯器があります。使っていれば必ず寿命が訪れます。そのた目、中古戸建を購入したは良いけど、すぐに給湯器がおかしくなって交換しなければならないこともあるんです。

給湯器は決して安くはありません。そのため「後○年後に給湯器の交換代が○○万円かかる」という試算が必要です。給湯器の寿命はお湯の使用量によって左右しますが、 10年前後が一般的 と言われています。思わぬ出費でアタフタしない為にも、要チェック項目です。

給湯器の交換にかかった費用(筆者の場合)

我が家は戸建て住宅購入後4年で給湯器が寿命を迎えました。交換にかかった費用は約17万円 です。機能は追い炊き機能付きのエコジョーズ。サイズは20号でした。

チェックポイント5、希望しているリフォームが可能か確認しよう!

中古戸建を購入した後、自分好みにリフォームするケースも多いと思います。もしも、リフォームを検討している場合は、本当に自分が思っているようなリフォームが可能かどうかもチェックしましょう。

特に水回りは排水の関係で、リフォームができたとしても通常よりもかなり高額になってしまう可能性もあります。

中古戸建は購入決定前でもリフォーム業者を呼んで相談することも可能です。不動産業者がリフォーム業者を仲介してくれる場合もあります。リフォーム業者を呼んだからといって必ず依頼しなければならないわけではありません。

中古戸建を購入して、いざリフォームしようと思ったらできない…、という事態にならないよう、事前に確認しておきましょう。

2階トイレ増築にかかった費用(筆者の場合)

筆者が購入した中古戸建は、トイレが1階にしかなかったため、2階にトイレの増築をしました。マイホームの条件として「2階にもトイレ」は絶対外せない条件だったのです。

そのため、購入を決定する前にリフォーム業者を呼んで、2階にトイレ増築が可能かどうかバッチリ確認しました。購入決定後、改めて3社のリフォーム業者にトイレ増築の見積もりをとり、内1社に正式依頼。トイレ増築にかかった費用は、約50万円でした。

チェックポイント6、住宅ローン控除が受けられるか確認しよう!

住宅を購入した際、ローン残高の1%分、10年間に渡って所得税が控除されるという制度があります。(所得税で控除しきれなかった分は住民税からも一部控除されます。)平成26年4月
~平成33年12月の期間は10年間で最大400万円の控除(40万円×10年)を受けることができるんです。これってとても大きいですよね。(1)

(住宅ローン減税制度の詳細については住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金 をご参照ください。)

しかし、中古戸建を購入する際は注意が必要です。住宅ローン控除を受けられる物件と受けられない物件があるからです。

(条件の詳細についてはNo.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁の「2 住宅借入金等特別控除の適用要件」をご参考下さい。 )

貰えると思い込んでいたものが貰えなかったら大変!中古戸建は築20年以上の場合、不動産業者に住宅ローン控除が受けられる仕様になっているかどうか、絶対確認しましょう。

チェックポイント7、売主が売却したい理由を確認しよう!

中古戸建は、当然ながら既に住んでいた住人がいます。稀に業者が買い取って販売している中古戸建住宅もありますが、筆者が内覧したものは、8割が個人の方 でした。

そこで気になるのが売却理由。できれば縁起の良い家に住みたいですよね。事故物件の場合は不動産業者が買い主に事実を伝える義務が発生しますが、そういった問題のある物件ではない限り、こちらから聞かなければ売却理由はわかりません。

そのため、「なぜ売主さんはこの家を売る気になったのか」ストレートに聞いてしまいましょう。聞けば教えてくれるものです。そして、殆どが買うのを躊躇するような理由ではありません。でも、念のため聞いておきましょう。

実話!売主が家を売却したい理由(筆者の体験談)

筆者と夫は、中古戸建を内覧した際、同行した不動産業者に売主が売却したい理由を必ず聞いていました。

最も多かったのが「住み替え」。殆どがこれでした。 でも、住み替えといっても、なぜ住み替えをしたのかの理由は千差万別です。

【住み替えの理由】

・一戸建ての手入れが大変でマンションへ住み替え。

・建売住宅を購入したが、注文住宅の夢を捨てきれず住み替え。

・再婚することになったが、お互い持ち家だったので自分の方を売却。

・親の介護の為実家に帰ることになり売却。

しかし、中には住宅ローンを払いきれず競売になったという物件もありました。 戸建住宅を購入する際の売主と買主のトラブルは稀ですが、できれば未練のない理由で売却する売主さんの方が、よりトラブルの可能性を低くすることができて安心です。

チェックポイント8、ご近所さんの人柄を確認しよう!

中古戸建のメリットは、既に周りの住人がわかっているという点です。新興住宅地では、一気に新しい人が住み始めるので、調査するのはなかなか難しく、マイホームを買ったは良いけど、隣人関係に苦労するケースもあります。

もしも、検討している中古戸建の売主さんが個人なら「近所にはどんな方々がいらっしゃるのですか?」や「騒音で困ったことなどはありませんか?」など近辺の事情を聞いた方が良いです。大きな安心材料の1つとなります。

筆者がが売主さんに聞いたこと

筆者の場合は、中古戸建を購入する際、既に売主さんはマンションへ住み替えを済ませていたので、本契約をする時以外顔を会わせる機会はありませんでした。

売主さんは60代くらいのとても品の良いご夫婦でした。筆者が引っ越しの際ご近所さんに挨拶に行こうと思っていることを伝えると、町内会のことや、どこまで挨拶に回った方が良いのかを教えていただくことができました。



チェックポイント9、販売価格と相場のギャップを確認しよう!

中古戸建は非常に相場の見極めが難しいです。なぜならば、売主の気持ち一つで販売価格が変わるからです。

不動産業者から聞いた話によると、中古物件も土地値(とちね:土地の値段のこと)を基本に価格を設定するのですが、建物についていくら上乗せするかは売主さんの判断で決まるそうです。

もちろん、不動産業者はプロですので、あまりに相場よりも高く買い手がつかないような価格設定をした場合はアドバイスします。しかし、それを受け入れるかどうかも売主の判断です。

そのため、中古戸建は一見同じような条件でも、価格に500万円前後の差があるというのは良くあること。だから、超お買い得物件もあれば、売れずにどんどん値下げをしていく物件もあります。

そんな中古戸建の相場の見極め方は、とにかくアンテナを張って購入希望地域の中古物件の情報を集める事 。定点観測しているだけでも、なんとなくですが相場がつかめてきます。

「これは安い!買いだ!」と思った物件は当然人気があるので、素早いスピードが勝負です。一方「なぜこんなに高い?」という物件は、魅力的な場合も慎重になった方が良いでしょう。

超お買い得中古戸建はなぜ出現する?

中古戸建は神出鬼没。いつ、どの場所にどんな中古戸建物件が出るかは神のみぞ知る世界です。だからこそ、新築戸建て物件にはありえない超お買い得物件が存在します。

【超お買い得物件を購入した筆者の体験談】

実は、筆者が購入した中古戸建も超お買い得物件です。不動産業者は情報が入って瞬時に夫に連絡をくれました。そして次の日内覧、その次の日に申し込みをしました。

「良さそうな中古戸建の情報を見つけたから問い合わせたら、既に買い手が決まっていた」というのは、案外良くある話。中古戸建の購入を検討している人たちの多くは、「自分の求める物件が出るかどうか」を虎視眈々と狙っているのです。

では、なぜそのような物件が出現するのでしょう。不動産業者に聞いたところ。。。

【超お買い得中古戸建が売りに出る理由】

中古戸建は、土地の相場を考えてまず不動産業者が「土地値だけで見るとこれくらいです」と提示するそうです。大抵の売主はそこに建物分を数百万円以上乗っけてくるのですが、稀に「じゃ、それで」と、ほぼ土地値で売ることを了承する売主がいるんです。

とのこと。筆者が購入した物件の売主さんが、まさにそのタイプでした。

中古戸建を購入した経験を持つ4名の方に「チェックしておけばよかった事」「失敗した事」「チェックしておいてよかった事」を聞いてみました

中古戸建住宅を購入して「チェックしておけばよかったと思うこと」または「失敗したなと思うこと」があれば教えてください。
Aさん
【Aさんの場合】

日当たりが悪いのは失敗しました。冬は洗濯物を干すところに全然日が当たらないため、乾きにくいです。布団も干した気になりません。冬はわざわざ布団を家の裏側に持って行って干しています。

また、ゴミ集積所の場所もチェックしておけばよかったと思ってます。遠いため不便に感じます。

Bさん
【Bさんの場合】

近所にどのような人が住んでいるのかきちんとチェックしておけばよかったと思っています。チェックしなかった為に住んでからトラブルメーカーが近所に居るのが分かり、なるべく関わらないように気を付けております。

また、内見時に水道を出し水道の下の戸を開けてチェックしておけばよかったと後悔してます。そのチェックをしていないため、引っ越しの翌日に朝ご飯を作ろうとしたら排水カップから水漏れがおきて水道の下の戸棚が水浸しになってしまいました。

Cさん
【Cさんの場合】

騒音の原因となるご近所さんはいないかチェクしておけばよかったと後悔しています。集合住宅ではないため、近隣の音は気にならないだろうと思ってましたが、実際住んでみたら隣の家で大きな声を出されると非常によく聞こえてストレスです。

夜など静かな時間に見学させてもらって音についてチェックすれば良かったと思っています。

Dさん
【Dさんの場合】

周辺に小学校や幼稚園があるか、そして通学路になっているかどうかをチェックしておけばよかったです。

近隣にお子さんのいる家庭が少なくても、家の近くの道が通学路になっていたり、近くに公園や空き地があると、子供たちの往来が多くなり、とても賑やかになることが多いです。静かな環境が好みだったので、ほんの少しですが、失敗したと思いました。

中古戸建住宅を購入して「チェックしておいてよかったと思うこと」があれば教えてください。
Bさん
【Bさんの場合】

建築した住宅メーカーと修繕履歴をチェックしておいて良かったと思います。

今後リフォームする時に設計図が有った方が良いと思い、購入後に住宅メーカーに建築した時の設計図が欲しいと連絡したところ、設計図が残ってるとの事でした。

また、家のオーナーが替わったならオーナーチェンジをした方が良いと提案してくれて、担当者訪問時に設計図入手とオーナーチェンジをする事が出来ました。

その時に家を全部点検して貰い保証の話しも出たのですが、保証期間を大分経過していた為に保証してもらうのは駄目でしたが、家を点検して貰い今のところ大丈夫と言われたので安堵出来て良かったです。

Cさん
【Cさんの場合】

治安について確認しておいて良かったです。近所で犯罪が起きていないか、物騒なことはないか、泥棒に入られた家はないか、などを事前に住人の方に聞くことができました。

治安が悪いと安心して住むことができないので、事前にチェックしたおかげで安心して引っ越してくることができました。

Dさん
【Dさんの場合】

周辺住民の質というかレベル感、どのような暮らしをしている住民が多いかをチェックしておいてよかったです。

ある程度同じような思想や考え方を持つひとたちとの交流を希望していたので、あまりに価値観が違うのであれば、選ばなかったと思います。どこの地域にも「地域性」というカラーがあるので、それはしっかり確認して正解でした。

どんな些細な事でも不動産業者にどんどん質問しよう!

中古戸建は新築と違い、不明確な部分がたくさんあります。後悔しないマイホームを手に入れるためには、どんな些細な事でも不動産業者にどんどん質問することが大切です。

「え?こんなことまで聞いていいの?」

と思うことでも、ドシドシ聞いちゃってください。それに応えるのが不動産業者のお仕事です。こちらは家については素人なのですから、プロである業者に聞くのが道理なのです。

「このお客さん、細かくて扱い辛いなぁ」と思わせるくらいが丁度良いですよ。信頼できる不動産を探してくださいね。



【参考文献】
(1)住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金(すまい給付金事務局)

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